问：拆迁分了三套房，又买了金地，住哪里有点纠结？

答：韩森寨拆迁也有七年时间了，虽然说分了三套房，但一直没有回迁，安置房也在建设中，根据西安“惯例”，幸福林带寸土寸金的地方，安置房的密度还是很高的，能住但舒适度和商品房小区比，差得远；

西安大部分安置小区密度高（容积率5），户数多（三梯八户），品质低，车位少，绿化少，活动空间少，小区租户多，物业差，且短时间没有房产证，多出来的房子只能出租无法交易，即便一把付，价格也只有同区域商品房的一半；

小区位置自然很好，距离幸福林带也不过300米，韩森路周边学校，市场，医院一应俱全，配套人气比金地南湖艺境是要强的，但长期住，还是商品房好一点，安置房可以留在手里出租，等待市场行情。

问：御锦城11期怎么样，麻烦分析一下？

答：作为城东规模最大的小区，御锦城已经开发了近10年，地铁，商业，学校配套陆续起来，小区入住户数众多，人气很旺，相当于在浐河边建造了一座城；

关于此类已有大量交房入住的小区，其实很好评价，因为物业，环境，配套如何，自己去之前的几期看看都清楚，可以说是浐河地铁口非常成熟的小区，住在这里，生活是不愁的；

（御锦城小区区位图）

此前的价格基本在12000左右，算是区域内的均价，11期的位置还是非常好的（如图），西侧可以看到浐河视野开阔，南侧到凯德广场商业和浐河地铁口不过300米；

东侧就是纺织城小学御锦城分校，同时距离东三环的距离在300米开外，不用担心噪音影响；北侧是已经建成的八期，幼儿园，公园配套一应俱全，算得上整个小区里比较好的位置。

问：雁鸣湖旁边的海伦湾洋房和高科麓湾高层怎么选？

答：虽说都是雁鸣湖，但位置上高科麓湾还是要更好一些，海伦湾和雁鸣湖之间还隔着一个绿地国际生态城，且小区东侧还有白杨寨和史家湾大面积城中村没有拆迁，环境破旧；

高科作为区域内的网红盘，紧挨阳明湖，自带独立商业，高新一小分校，三殿村地铁口配套，一万出头的价格性价比挺高，但也存在户型设计老旧，距离三环近的劣势；

海伦湾除了位置的劣势外，品牌是一个BUG，海伦堡此前在西安开发的海伦国际和海伦春天，基本就是物业投诉和漏水的代名词，漏水成了一个标签了，虽然说海伦湾是高端系列，规划了高层和叠拼，二期现在叠拼的价格也卖到了17100元/㎡；

同样这个价格，我为什么要买海伦湾呢？我没有这个勇气！

问：南三环时丰姜兴区，无证但主体已完成，能买吗？

答：五证不全入坑可以发生了十年前，但不应该再出现在今天；作为西安最为知名没有之一的烂尾楼小区，时丰中央公园几乎是南三环边上的伤疤；

停工，开发商实力匮乏，资金链断裂，无法交房又无能力继续施工，不履行退款责任，强制交房望溪区配套混乱，这都是现状，即便在16年市场行情转好，房价上涨后，西安多个城改烂尾项目复活后，该小区还是多次融资失败，无人接盘；

无有开发能力的时丰公司多次融资失败，十年前就已拆迁，但至今烂尾的小区，时丰是第一个；现在的回复是解决思路分三步，第一步，完成时丰公司破产清算市法院的立案工作，依托清算组，对整个项目进行管理。逐楼逐区域拿出解决方案，并通过债权人会议。

第二步，根据第三方实测公司结果，时丰项目存在违规建设行为，目前已超建，因此对未出正负零的楼位一律停止建设。第三步，目前正在同市土地、规划等部门对接，等新的规划调整后，确定是否建设。

现在是否建设都待定，何来明年交房，你胆大你买！

问：希尔顿酒店公寓，20000一平，十年租约，值得投资吗？

答：公寓投资的问题和优势讲了很多次了，总结起来首付高，贷款年限短，使用成本高，税费高，转手难，不能落户划学区；优势在于不限购，小面积总价低，好地段租金还可以；

目前市场上比较保值的公寓分三类，第一地铁口商业综合体上面的，比如印象城，华润万象城，凭借商业的稳定人流量获得租金；第二类纯高端的，比如兰博基尼公寓，希尔顿公寓，朗臣公寓（酒店公寓），一般面积不大，90平米以下，装修档次较高，有酒店托管经营；

因为大多处于商务区，地铁口，写字楼遍布，容易出租，但单价很高，投资门槛高，希尔顿欢朋酒店是3-12层，13-27层是公寓，户型38平，76平，均价20000元/㎡，装标很高宣传的5500一平，买房时候会签返租合同，租金133元/㎡/月，按照季度付；

以38平为例，一个月的返租金额是5054，一年6万出头，以总房款76万算，基本12年回本；

如果这个租金稳定，收益确实比一般公寓要高，前提是返租不变，预算多，被限购，要长期挣租金的可以看，大部分人还是建议买住宅。

问：房哥，世园林语怎么样，尤其是小区物业和品质？

答：很多人对开发商不太熟悉，世园集团成立于08年，是西安的国企，主要做的就是灞河右岸24平方公里区域的综合开发，此次是林语，林逸是和中建三局合作开发的项目；

也因为国企的优势，能拿到林语，林逸这么好的地块，林语的位置就是世博园东北门的正对面，整个小区98亩，共10栋高层和8栋洋房，最大的卖点是对面的世博园，自从是世园大公园和中南樾府卖完后，附近的房源很少，但看的人很多；

根据备案价，林语高层（22层）均价11352元/㎡，面积117-138㎡；洋房（6层）均价约14206元/㎡，3#楼备案均价约14247元/㎡，面积约140-213㎡；在世博园板块，性价比很高了，虽然开发商不出名，但地段和价格吸引人；

小区品质和物业无从评价，并没有交付的小区存在。

问：白鹭汀州能买吗，小区有山有水，比较高端，投资用？

答：南边霸河，后面有高速路，再往后全是家具加工厂，没有学校，没有公交，

位置较偏，周边农村，啥都么有，虽说有山有水，但总不能住在这里，不吃不喝，只看风景了？目前均价已经到了9000元/㎡，面积130-170平大户型为主，属于非常小众的盘；

风景肯定好，密度肯定低，毕竟已经在西安主城区20公里外，很多人说适合养老，但房哥觉得养老反而应该在主城区，毕竟老人对于生活配套，医院的需求更加必要，单纯的环境好，或许可以满足大家居住世外桃源的梦想，但长期自住是不合适的，道理和海景房一样；

至于投资那就要考虑转手和接盘的人，在西安越高端，越小众，越偏远的二手房是最难卖掉的，大部分人买房都是为了在城市里工作生活上学的，至有着隐居梦的土豪们，选择空间也更多，浐灞的洋房，曲江的别墅，市政府旁的大平层，为什么要住在蓝田呢！

问：恒大绿洲小高层和高层怎么选，小区二手房多有什么问题？

答：二手房多很正常，毕竟是快10年的小区了，西安市二手房的挂牌量一直不低，但成交量不高，尤其是最近，16年房价低洼时候买的，现在赚了一倍，准备转手套现了；

小高和高层的居住体验差别不大，尤其是一梯四户的小高，现在市场主流小高都是2T2，高层2T4，前者户型更大，更通透，电梯入户，居住户数少，价格比高层贵2000元/㎡左右，有的还带顶底跃层；

回到恒大绿洲上，同样180万，同小区小高层，楼间距大，视野都不错，居住体验差别不大，那么更大面积，房龄更新的高层显然更有吸引力。

问：中南君启的位置觉得怎么样？

答：虽然还没有正式面世，但在凤城七路旺景国际大厦底下的城市展厅，已经可以参观了；君启本身属于百花村城改，地块北侧到地铁4号线百花村地铁口步行10分钟，位置挺好，年初先由莱安地产竞拍，后由中南接手；

整个小区占地231亩，包含三个地块，其中住宅用地179亩，商业用地约14亩，中小学用地约25亩，算得上城北近些年供应比较大的土地；作为一个已开发多年的区域，现在开发商想拿地基本都得接城改，地价高也是因为拆迁安置、工程处理的城改遗留问题推高了，最终变成地王都是城改；

凤城五路现在已经建成的包括万科，恒大，华远，碧桂园的小区，均为高层，精装大平层中南是第一个，大家都面临建材市场的问题，但又不愿意放过主城区的地段；

君启位置比大明宫附近的西派，恒大，阳光城是要差一点，环境比大融城旁边的龙湖要差些，但地块足够大，可以想象的空间大很多；具体的装标产品还没有出来。

问：经常在路边看城改和棚改，一字之差有什么区别？

答：简单总结，拆城市老小区叫棚改（棚户区改造），拆城中村叫城改；棚改房主要是政府对一条街的改造工程，而城改房是政府对位于城市里的一个村子的改造，这是棚改村和城改房的主要区别；

但是，棚改村和城改房的都应该具备合法的手续和证件，同时享受政策优惠，比如土地是划拨的，现在统一归西安市城中村（棚户区）改造办公室管理。